Очень часто, к нам обращаются с вопросами использования жилых помещений, под офисы. Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов (пункт 2 статьи 18 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях"). Однако указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил (а этих правил достаточно много).

Если компетентные органы установят факты нарушения обязательных норм и правил, либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан, собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законодательством административной ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия.

Поэтому кроме, регистрации своей деятельности собственнику нужно быть готовым к проверке со стороны контролирующих органов и заранее согласовать вопрос с соседями во избежание жалоб с их стороны.

Законодательство Республики Казахстан предусматривает, что использование жилища (жилого помещения) или его части по нежилому назначению допускается на условиях, предусмотренных нормами Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях".

Согласно пункту 2 статьи 4 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях, использование жилища не должно приводить к его разрушению или порче, нарушать условия проживания других жильцов, причинять ущерб окружающей среде. Пункт 3 статьи 4 Закона, устанавливает, что переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме возможны с согласия собственника помещения и при наличии проекта, выполненного юридическим или физическим лицом, несущим ответственность за соответствие проекта строительным нормам и правилам. Соответствие проекта обязательным требованиям подтверждается уполномоченным государственным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства.

Согласно пп17 статьи 2 Закона "О жилищных отношениях", переоборудование - это изменение помещения (помещений), связанное с изменением его функционального назначения, полной или частичной заменой внутренней системы технологического и (или) инженерного оборудования, необходимого для жизнеобеспечения и эксплуатации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона "О жилищных отношениях" при изменении (переоборудовании, перепланировке) помещений (квартир) в ряде случаев требуется обязательное получение письменного согласия не менее 2/3 от общего числа собственников помещений (квартир) жилого дома. Это случаи, когда:

  • изменения затрагивают несущие конструкции;
  • изменения затрагивают общее имущество.

В случае же когда изменения затрагивают интересы только собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), требуется получение письменного согласия только указанных лиц.

Закон прямо не определяет, в каких случаях можно считать, что изменения затрагивают интересы собственников смежных помещений и что понимать под такими интересами. Судебная практика относит к таким интересам изменение уровня шума, освещения, возможность доступа к помещению и другие обстоятельства, которые приводят к изменению сложившегося порядка пользования жилым помещением.

Согласно пункту 24 Постановления Правительства Республики Казахстан от 06.05.2008 года №425 "О некоторых мерах по упрощению порядка оформления и выдачи исходных материалов (данных) и разрешительных документов для строительства объектов", сведения, о наличии или отсутствии проектных решений, затрагивающих интересы других собственников как в процессе работ по изменению помещений или иных частей здания, так и при последующей эксплуатации измененного объекта, должны быть указаны разработчиками проекта по изменению объекта, в данном случае квартиры. То есть при разработке проекта по переоборудованию, перепланировке помещения, разработчик данного проекта, должен отразить в нем сведения о собственниках смежных квартир, чьи интересы затрагиваются подобным переоборудованием помещения.

В том же случае если разработчиком проекта будет установлено, что планируемая реконструкция (перепланировка, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивает интересы других собственников (сособственников), то к проекту должно быть приложено нотариально засвидетельствованное их письменное согласие на эти изменения (смежных собственников).

В соответствии с пунктом 16 указанного постановления нотариально заверенное письменное согласие должно быть приложено вместе с другими документами к заявлению в местные органы государственного архитектурно-строительного контроля для получения разрешения на производство соответствующих строительно-монтажных работ.

В силу отсутствия конкретного перечня затрагиваемых интересов, их понимание может отличаться у собственника переоборудуемого объекта, собственников смежных помещений, государственных органов и проектировщиков. В случае сомнений при наличии возможности рекомендуется получать согласие на переоборудование у всех собственников смежных помещений.

Разрешение на производство работ, выданное без получения согласия заинтересованных лиц, может быть признано недействительным в судебном порядке. В этом случае переоборудование и сама постройка могут быть признаны незаконными, а собственник будет обязан привести изменения к первоначальному виду.

В зависимости от тяжести нарушений Штраф за самовольную перепланировку может варьироваться от 5 до 60 МРП. При этом важно знать, что при серьёзных нарушениях кроме уплаты штрафа собственника могут принудить привести конструкцию в изначальный вид.